2026年4月 ｜ WorthEdge編集部
不動産投資では、毎年現金支出なしに「経費」として計上できる減価償却費が発生します。これにより帳簿上の所得（不動産所得）を下げ、給与所得と合算した際の所得税・住民税を軽減できます。現金収支はプラスでも税務上の所得はマイナスになるケースもあります。
建物は時間とともに価値が減少するという考え方に基づき、購入した建物の取得価額を耐用年数にわたって毎年少しずつ経費として計上する会計処理が減価償却です。
年間減価償却費 = 建物取得価額 × 定額法償却率
※土地は減価償却の対象外です。購入価格から土地分を差し引いた建物価格のみが対象となります。
| 構造 | 法定耐用年数 | 定額法償却率 |
|---|---|---|
| 木造 | 22年 | 0.046 |
| 軽量鉄骨（2mm以下） | 19年 | 0.053 |
| 軽量鉄骨（3〜4mm） | 27年 | 0.038 |
| 重量鉄骨 | 34年 | 0.030 |
| RC（鉄筋コンクリート） | 47年 | 0.022 |
| SRC（鉄骨鉄筋コンクリート） | 47年 | 0.022 |
物件概要：購入価格3,000万円、内建物価格2,000万円（木造築10年）
残存耐用年数 = 22年 −（10年 × 0.8）= 14年
年間償却費 = 2,000万円 × 0.072（14年の率）= 144万円/年
→ 毎年144万円を現金支出なしに経費計上できるため、給与所得との損益通算で節税効果が生まれます。
※経費性の判断は税理士に相談することをお勧めします。
⚠ 売却時の税負担に注意：減価償却で建物の簿価が下がるほど、売却時の「譲渡所得税」の課税対象額が増えます。節税効果の前払い的な側面があることを忘れずに。
⚠ 高所得者でないと節税効果は限定的：給与所得が低い方は所得税率も低いため、減価償却による節税メリットは小さい。
⚠ 耐用年数経過後は一転して課税：償却期間が終わると減価償却費が消え、一気に不動産所得が増えることがあります。