2026年4月 ｜ WorthEdge編集部
不動産投資における利回りとは、物件購入価格に対して年間どれだけの収益が得られるかを示す指標です。利回りが高いほど投資効率が良いとされますが、表面利回りと実質利回りの違いを理解しないまま物件を選ぶと、思わぬ損失につながります。
表面利回りは「グロス利回り」とも呼ばれ、最もシンプルな計算式です。
表面利回り（%）= 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100
計算例：購入価格3,000万円、月額家賃12万円の場合
年間家賃収入 = 12万円 × 12ヶ月 = 144万円
表面利回り = 144万円 ÷ 3,000万円 × 100 = 4.8%
表面利回りは「満室・経費ゼロ」の理想値。実際の手取りとは大きく異なります。
実質利回りは「ネット利回り」とも呼ばれ、実際の運営コストを差し引いた現実的な利回りです。
実質利回り（%）=（年間家賃収入 − 年間経費）÷（物件購入価格 + 購入諸費用）× 100
差し引く主な経費：
計算例：同じ物件（購入価格3,000万円、月額家賃12万円）で諸費用150万円、年間経費30万円の場合
年間純収益 = 144万円 − 30万円 = 114万円
実質利回り = 114万円 ÷（3,000万円 + 150万円）× 100 = 3.6%
表面利回り4.8%が実質3.6%に。これが現実です。
| エリア・物件種別 | 表面利回り目安 | 実質利回り目安 |
|---|---|---|
| 東京都心 区分マンション | 3.5〜5.0% | 2.0〜3.5% |
| 東京23区外 一棟アパート | 5.5〜7.5% | 4.0〜5.5% |
| 神奈川県 収益物件 | 5.0〜8.0% | 3.5〜6.0% |
| 埼玉・千葉 収益物件 | 6.0〜10.0% | 4.5〜7.5% |
不動産投資ローンの金利が2%前後の場合、実質利回りが3%以上あれば毎月のキャッシュフローがプラスになりやすいとされます。ただし、エリアの将来性・空室リスク・建物状態を総合的に判断することが重要です。
初心者の目安：実質利回り3.5%以上・築20年以内・駅徒歩10分以内のバランス型物件が安全とされています。