築年数が投資成果に与える影響
築年数は、利回り・融資条件・修繕リスク・節税効果・出口戦略のすべてに影響します。「新築は安全」「築古は危険」という単純な判断ではなく、自分の投資スタイルと合わせて選ぶことが重要です。
築年数別・メリット・デメリット比較
新築（築0〜3年）
利回り 3〜5%（低い）◎ メリット
- ・入居付けが容易・家賃が高め
- ・修繕リスクが当面ない
- ・10年保証（瑕疵担保）あり
△ デメリット
- ・購入価格が高く利回りが低い
- ・新築プレミアムが剥落し即値下がり
- ・節税効果が小さい（減価償却が少ない）
→ 向いている人：安心感・手間のなさを重視する初心者
築浅（築4〜15年）
利回り 4〜7%（バランス良い）◎ メリット
- ・新築より安く利回りが出やすい
- ・新耐震基準（1981年以降）
- ・修繕コストが当面低い
△ デメリット
- ・物件数が限られることがある
- ・新築よりは入居付けの工夫が必要
→ 向いている人：初心者〜中級者のメインターゲット
中古（築16〜30年）
利回り 6〜9%（やや高い）◎ メリット
- ・価格が下がり利回りが高め
- ・減価償却で節税効果を得やすい
- ・立地の良い物件が多い
△ デメリット
- ・修繕費が増える
- ・融資が通りにくいことがある
- ・設備の老朽化リスク
→ 向いている人：節税効果を狙う会社員・属性の良い投資家
築古（築31年以上）
利回り 8〜15%（高いが注意必要）◎ メリット
- ・購入価格が低く利回りが高い
- ・大幅リノベで家賃アップも可能
- ・短期間で大きな減価償却が取れる
△ デメリット
- ・旧耐震の場合は融資が困難
- ・大規模修繕が必要な場合がある
- ・出口（売却）が困難なことがある
- ・空室長期化のリスクが高い
→ 向いている人：リノベ戦略・上級者向け
旧耐震と新耐震の違い
1981年6月以前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準適用です。旧耐震物件には以下のリスクがあります。
- 融資が通りにくい（一部の金融機関は担保不可）
- 火災保険・地震保険が割高になる
- 将来の売却時に買い手が限定される
- 耐震診断・補強工事の費用がかかる場合がある
→ 初心者は1981年6月以降の新耐震基準物件を選ぶのが安全です。
初心者への推奨：築10〜20年の中古
多くの専門家が初心者に推奨するのは築10〜20年・新耐震・駅徒歩10分以内の中古物件です。理由は次のとおりです。
- 新築より価格が下がり実質利回りが出やすい
- 修繕費がまだ少なく経営が安定しやすい
- 新耐震基準で融資が通りやすい
- 将来売却時の買い手も確保しやすい
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