2026年4月 ｜ WorthEdge編集部
2026年の東京不動産市場は、日銀の利上げ継続とインバウンド需要の拡大という相反するトレンドが交差する複雑な局面にあります。都心部の物件価格は高騰が続き、表面利回りは歴史的低水準まで圧縮されています。一方で、城東・城北エリアや郊外には相対的な割安感も残っており、エリア選択がかつてないほど重要になっています。
| エリア | 物件種別 | 表面利回り | 実質利回り | 動向 |
|---|---|---|---|---|
| 港区・千代田区・中央区 | 区分マンション | 3.2〜4.5% | 2.0〜3.0% | ↓ 価格高騰で利回り低下傾向 |
| 渋谷区・新宿区・文京区 | 区分マンション | 3.5〜5.0% | 2.3〜3.5% | → 横ばい |
| 墨田区・江東区・足立区 | 区分マンション | 5.0〜7.0% | 3.5〜5.0% | ↑ 需要増で注目 |
| 世田谷区・目黒区・品川区 | 一棟アパート | 5.5〜7.5% | 4.0〜5.5% | → 横ばい〜やや低下 |
| 板橋区・練馬区・北区 | 一棟アパート | 6.0〜8.5% | 4.5〜6.5% | ↑ 相対的に割安感 |
| 八王子市・立川市・町田市 | 一棟アパート | 7.0〜10.0% | 5.5〜7.5% | → 利回りは高いが流動性注意 |
※市場データはWorthEdge編集部調査に基づく概算です。実際の取引価格は個別物件により異なります。
ローン返済額の増加
変動金利のローンを組んでいる場合、金利が1%上昇すると3,000万円・30年ローンで月返済額が約1.5〜2万円増加します。キャッシュフローの計算を見直す必要があります。
物件価格への下押し圧力
金利上昇は融資コストを押し上げるため、買い手側の購買力が低下し、物件価格への下押し圧力となります。売却タイミングには注意が必要です。
キャップレートの変化
金利上昇局面では、投資家が求める利回り水準（キャップレート）も上昇しやすく、同一物件の「妥当な購入価格」が下がります。
🎯
実質利回り3.5%以上を目標に
金利2%前後の環境では、実質利回り3.5%以上でないとキャッシュフローが安定しない。
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駅徒歩10分以内の立地に絞る
人口減少・テレワーク普及の中でも、駅近物件の賃貸需要は相対的に安定している。
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修繕積立金の確認を徹底
金利上昇で手元資金が減る局面では、想定外の修繕費が経営を直撃する。事前に確認を。
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金利上昇1〜2%のシミュレーション必須
変動金利で購入する場合は、金利が1〜2%上昇しても手元に残るかを必ず検証する。